分譲マンションに専有部、共用部が存在することは、マンションにお住まいの方なら誰しもご存じです。大規模修繕工事においては、この共用部が対象となります。

ただ細かい区分は居住者でさえ判断が付きにくいこともありますし、マンションにお住まいでない方には分かりにくい話ですので、専有部、共用部の違いについて再確認してみましょう。

専有部

専有部とは、区分所有者が個人で所有し、自由に使用できる部分を指します。具体的には、住戸の内部、つまり壁、天井、床の表面。キッチン、浴室、トイレなどの配置した設備、また、窓ガラスや玄関扉の内側がこれに当たります。

例えば、壁の内部とか、玄関ドアの内側という表現は不思議な感じがしますね。壁や天井をはがした内部の構造体は共有部です。逆に、玄関ドアなどの部品自体は共用部分とされることが多いですが、内側の表面や鍵などは専有部分とみなされる場合があります。バルコニーは専用部分と勘違いしがちですが、避難通路になりますから共用部分になります。

厳密な区分になるとそこにお住いの皆さんでも分かりにくいものです。

専有部分の維持管理や修繕費用は、基本的にその専有部分の区分所有者が負担します。ただし、規約で定めている場合は別です。

共用部

一方、共用部とは、区分所有者全員で共有し、共同で使用する部分のことで、前項の専有部以外のすべてを指します。具体的に記しますと、柱、梁、基礎、屋根、外壁や、エントランス、廊下、階段、エレベーター、屋上、配管（竪管）、電気配線、集合ポスト、ゴミ置き場、駐車場、駐輪場、管理室や集会室などの付属施設などです。加えて、本来は専有部であっても、管理規約で定めてあるものは共用部分と見なされます。

大規模修繕の対象

大規模修繕の対象となる共用部については、ある程度ご理解いただけたと思います。では、この共用部分で発生する大規模修繕の工事とはどのようなものがあるでしょうか。具体的には以下のような工事が含まれます。

・外壁の補修・塗装

・屋上防水工事

・バルコニーの防水・床補修

・鉄部（手すりなど）の塗装

・共用廊下・階段の床や壁の補修

・給排水管の改修

・エレベーター設備の更新

・共用部の照明設備の交換

・駐車場の舗装補修

・耐震補強工事（必要な場合）

区分が難しい工事

専有部ではあっても大規模修繕で一体的に工事を実施するようなケースの工事もあります。

例えば、給排水管の工事。配管（主に縦管、棟内幹線）は共用部分であり、管理組合が修繕積立金を使って大規模修繕として施工しますが、各住戸の床下や壁内を通る横引き管はそれぞれの区分所有者の管理範囲で、自己負担になります。ただし、縦管が劣化しているなら横引き管も劣化していますし、縦管を取り換えた場合などは、各戸との取り付け部の工事も発生しますので、居住者からは一体的に工事できないものかといった要望も出るかも知れません。

こうしたケースでは、費用負担はともかく、居住者の意思統一が図れるのならば、大規模修繕の中で一体的に施工することも可能です。詳しくはまた別の機会にお話しします。