巨額の費用を投じて行うマンションの大規模修繕工事では、スムーズな合意形成を図るためにも、基本となる方向性、すなわち「目的」を事前によく確認し、居住者間で共有することが極めて大切です。

では、大規模修繕工事の「目的」とは何でしょうか。大きく以下の4つに分類することができます。

① 躯体（くたい）機能の回復

　築10～12年程度で実施する外壁塗装や屋上防水の改修などを指します。コンクリートの経年劣化（ひび割れ、欠損、中性化、鉄筋露出）や防水材の破断により損なわれた機能を回復させ、建物本来の保護性能を取り戻します。なお、2回目の大規模修繕では、1回目以上に劣化部分の綿密な調査と躯体の再生が重要となります。

② 美観の回復

　ひび割れ、白華（エフロレッセンス）、サビ汁、雨だれ、変褪色などによって傷んだ外観を、塗装や外装材の更新によって美しく蘇らせます。

③ 財産価値の維持・向上

　躯体の保護機能が損なわれ劣化が進行すると、建物の評価は大きく下がってしまいます。大切な共有財産であるマンションの価値を維持・向上させることは、売却や賃貸に出す際にも有利な条件を引き出すポイントとなります。

④ 住環境の向上

　時代の変化に伴う生活様式の変化により、建物や設備の機能は次第に陳腐化します。防犯性や安全性、設備性能を現代の基準に合わせて見直し、より住みやすい環境へ更新します。また、建築基準法や消防法などの法令に適合した状態（コンプライアンス）を維持することも重要な側面です。

※なお、居住者の皆様の合意に基づき、修繕を超えた大規模な改修を行って資産価値の飛躍的な向上を図ることも可能ですが、本稿ではあくまで「修繕積立金」を用いて行う標準的な大規模修繕工事の目的についてお伝えしています。