マンションやビルの大規模修繕において、見積もり金額（初回提示額）は選定の大きな要素ではありますが、決して金額だけで決めてはなりません。これは「施工会社の選び方」「施工会社は、価格で選ぶな」という別の記事でも書いて参りましたが、今回は「最安値だからここにしよう!!」との安易な判断がどのようなリスクを持っているのか、もっと詳しくしっかりと考えてみたいと思います。 「最安値」と思ったものが、工事中や工事後に思わぬ追加費用やトラブルが発生し、結果的に「一番高くついた」ということは珍しくないのです。

　それでは、具体的に金額だけで選ぶことの危険性について一緒に考えてみましょう。

「初期見積もり」は「最終支払額」とイコールではない

　最安値を提示する業者の中には、本来必要な工事項目を見積もりから除外していたり、数量を極端に少なく見積もっ

ていたりというケースがあります。 下地補修や防水工事など、足場を組んでから判明する劣化に対する見込みが甘いと、施工開始後に追加工事費用として高額な請求が発生します。設計事務所が入っていた場合でも、施工会社の見積もりが甘ければ、想定外の出費が発生し、追加費用を請求されることもあるのです。 施工会社の積算能力が低かったということですが、中には自らが受注するために意図的に安い金額を提示することもあります。 安い金額を提示して他社に競い勝った会社とはいえ、赤字になるような工事を請け負うわけがありませんから、あらかじめ後出しで追加工事を持ち出すことを想定しているケースだって考えられるのです。受注して着工してしまえば、途中で施工会社を変更することは難しいことを見越した上での金額提示です。 追加工事などにより修繕積立金が不足すれば、マンションなら一時金の徴収といったことになり居住者間で揉め事に発展することもあります。

安さの裏にはワナがある…「手抜き工事」や「現場施工力の低下」

　過剰に価格を下げて受注したケース、また、追加工事やトラブルによって当初の提示金額での施工が難しくなったケース、つまり本来必要な工事費を得られないケースでは、コストを削る必要があります。そのしわ寄せは、施工レベルや現場管理、その「質」へと向かいます。

　大規模修繕工事にも皆さんから直接に受注した元請け会社と、元請け会社から施工を請け負う下請け会社という構図がありますが、受注金額が安ければ元請け会社は安価な金額で下請け会社に発注することになります。こうなると人件費をかけないように施工のスピードばかりが優先され、丁寧な施工が疎かになるリスクがあります。

　また、現場を仕切る現場監督も、人件費削減で、他の物件との掛け持ちで専任の監督が置かれないケースも出てくるでしょう。こうなると、安全管理や施工作業のチェックが行き届かなくなります。 この他、最悪のケースでは、材料を安価なものに置き換えたり、施工手順を端折ったりといったことも考えられます。つまり、「質」の低下は避けられません。 内訳数量の根拠が明確か、実費精算項目の単価設定が妥当かを確認し、単に合計金額を比べるのではなく、施工範囲と条件を横並びで比較することが重要になります。ここは、コンサルタントなど、専門家の知見も借りるべきです。

アフターメンテナンス・定期点検の不備と「保証の空洞化」

　ここまでお伝えしてきた通り、「質」というものはなかなか目に見えませんし、想像もしにくい世界です。電化製品では必ずメーカーブランドを気にかけておられる方でも、大規模修繕となると多額の事業費を要しますから金額差に目を奪われがちです。 また、分譲マンションの場合は、居住者の中に「なんで安い方を選ばないんだ」といった苦情も出やすい環境ですので、やはり「金額最優先」といった選択をされる管理組合も多いでしょう。

　けれど、もう一つ覚えておねばならないことがあります。大規模修繕の施工品質の程度の差が見えるのは数年先ということです。漏水などのトラブルが発生しない限り、施工品質の違いを知るのは次回の大規模修繕のタイミングであるということです。気付いた時には、すでに瑕疵補償の期間も過ぎています。 利益率を極端に下げて受注した会社は、工事後の点検や不具合対応（アフターサービス）に割り当てる予算や人材の余裕がありませんから、アフター点検、アフターメンテナンスなどの約束が果たされないケースも珍しくありません。 1年・3年・5年等の定期点検計画や、不具合発生時の連絡体制・駆けつけ体制が具体的に定められているかなど、工事後の提案もきっちり盛り込まれていて、約束が履行されているかどうかを常に監視する必要があります。 無理な低価格受注を繰り返す会社は経営基盤が脆弱であり、数年後に倒産してしまうことも少なくありません。施工会社が倒産すれば提案されていた長期保証も、そのものが無効（保証の空洞化）になってしまいかねません。

目的の明確化と金額だけに左右されない会社選びを

　大規模修繕工事に臨む場合、「仕方ないからやるけど、安価でいいよね」と考えるのでなく、本来は「大切な資産であるマンションやビルの快適性・安全性を保ち、資産価値を維持すること」が目的である　ことを認識、共有してから計画することが大切です。 目先の「見積もり金額の低さ」だけに惑わされると、逆に高くついてしまうことを忘れるべきではありません。 見積もりを取る時、施工会社の同規模・同条件のマンションでの施工実績の豊富さや、現場代理人（現場監督）の配置（専任か否か、監督の資格と経験）などを見極めた上で、安全への配慮を含めた施工品質、工事の進め方やその内容、材料、また、施工後のアフターフォロー体制まで含めた「総合的な価値」で判断することを強くお勧めします。

　静岡県マンション・ビル改修技術協会では、施工会社選定のサポートなどができる会員会社が所属していますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

マンションやビルの大規模修繕において、見積もり金額（初回提示額）は選定の大きな要素ではありますが、決して金額だけで決めてはなりません。これは「施工会社の選び方」「施工会社は、価格で選ぶな」

という別の記事でも書いて参りましたが、今回は「最安値だからここにしよう!!」との安易な判断がどのようなリスクを持っているのか、もっと詳しくしっかりと考えてみたいと思います。

「最安値」と思ったものが、工事中や工事後に思わぬ追加費用やトラブルが発生し、結果的「一番高くついた」ということは珍しくないのです。

それでは、具体的に金額だけで選ぶことの危険性について一緒に考えてみましょう。