初めての大規模修繕工事では、「何から手を付けてよいか分からない」というのが本音ではないでしょうか。ほとんど計画が白紙の段階から、調査・診断、計画立案、施工者選定を行うとなると、必ず専門的知見を有する伴走者が必要になります。

この時、管理会社に一任にするのではなく「設計コンサルタント」を導入する、いわゆる「設計監理方式」の採用を決めた場合、最初の関門は自分たちに合った設計事務所を選ぶことです。今回は、失敗しない選定のための「比較ノウハウ」を詳しく解説してみます。

新築と大規模修繕では求められるノウハウが異なりますので、まずは「大規模修繕の実績が豊富な会社」をピックアップする必要があります（※詳細は別記事『大規模修繕の設計は、どんな設計事務所を選ぶのか？』をご参照ください）。

静岡県内には大規模修繕に特化したコンサルタント会社が限られているため、フットワークや交通費面で有利な県内業者だけではなく、実績重視で近隣県の会社も視野に入れて比較・検討をされるケースも多いでしょう。（※当協会の会員は静岡に本社または拠点を置くコンサルタントが集っていますので、会員名簿もぜひご参照ください）

では、ピックアップした数社の中から、一体どのような視点・基準で比較検討を行えばよいのでしょうか？

 

Ⅰ,選定の肝は「ヒアリング（面談）」の実施

単に会社概要書や見積書を眺めるだけでは、本当の実力や相性は見えてきません。必ず役員や修繕委員が集まり、各社との「ヒアリング（面談）」を実施しましょう。

ヒアリングを行う際は、以下のポイントを必ず確認・チェックしてください。

① 「実際の担当技術者」の出席を求める

大きな設計事務所であっても、実際に自分たちのマンションを担当する技術者が優秀でなければ意味がありません。必ず営業担当だけでなく、担当技術者本人の出席を条件としましょう。

② 担当者の「人柄・責任感」を見極める

修繕工事は準備からアフターフォローまで長いお付き合いになります。コミュニケーションがスムーズに取れる人柄か、責任感を持って伴走してくれるかを見定めましょう。

③ 担当者の「実績・資格」と会社のフォロー体制

会社全体の規模ではなく、担当者個人の実績や資格を確認します。万が一、経験不足と感じる場合は、それをカバーする会社全体のバックアップ体制が現実的かどうかを探りましょう。

④ 出張コストと現場監理の「頻度」

県外の会社を選ぶ場合、出張コストが発生します。コストを抑えるために「現場に行く頻度」が極端に少ない場合、適切な施工監理は期待できません。コストと監理頻度のバランスを他社と比較しましょう。

⑤ 住民の「合意形成」への支援能力

マンション修繕で最も難しいのが住民の合意形成です。どの段階で全員周知を行うべきかなどの適切な助言や、住民説明会への出席・サポートなど、どこまで親身に協力してくれるかを確認します。

⑥ 不正・談合を防止する選定スキーム

コンサルタントと施工会社、あるいは施工会社同士の「談合」を防ぐため、どのような透明性のあるスキーム（施工会社選定の仕組み）を持っているかを確認しましょう。

⑦ 劣化診断能力と修繕の「優先順位付け」

診断結果に基づき、修繕積立金の状況に応じた「優先順位」をしっかりつけられるかが重要です。「今すぐやるべき工事」と「後回しにできる工事」を整理し、長期的な視点でコントロールできる提案力をチェックします。

⑧ 施工会社選定におけるアドバイス力と「中立性」

応募してきた施工会社の技術力・財務状況・実績などを客観的に評価できるアドバイス力が必要です。何より、管理会社や特定の施工会社と裏でつながっていない「独立性・中立性」が担保されているかが極めて重要です。

⑨ 工事中の住民トラブルへの「対応力・折衝力」

工事が始まると、騒音や悪臭へのクレーム、工事への反対意見など様々な課題が生じます。施工会社だけに任せるのではなく、管理組合の側に立ってしっかりサポート・折衝してくれる力があるか見極めましょう。

⑩ アフターフォローと「長期修繕計画」の見直し

工事終了後に不備が見つかった際も、施工会社としっかり交渉してくれるか。また、次回・次々回の修繕を見据えた「長期修繕計画」の見直しや修繕積立金の妥当性まで提案してくれるかをチェックします。

⑪ 静岡特有の「地域課題（塩害・風雨）」への認識

静岡県内には海に近いマンションも多く、塩害や厳しい風雨への対策が欠かせません。こうした地域の気象条件を理解し、適切な工事仕様や長期計画に反映できるか確認しましょう。

 

2.フェアな評価のための「チェックシート」準備

ヒアリング時、ただ話を聞いているだけでは「印象の良さ」や「後からプレゼンした会社」に評価が引きずられてしまいがちです。

これを防ぐため、事前に上記のチェックポイントを盛り込んだ「評価チェックシート」を作成しておきましょう。全社に同じ質問を行い、しっかりとメモを取りながら、客観的かつ公平な視点で採点を行うことが成功のコツです。

 

3.委託業務費の確認 ―「価格優先」は絶対にNG―

見積金額が提示された際、単に「一番安い会社」を選ぶのは非常に危険です。金額が極端に安い場合、➀現場への監理回数が極端に少ない➁調査・診断、設計、設計監理以外のサポートに消極的③施工会社から裏でキックバックを受け取っている可能性－などを考えねばなりません。

わが国には、「設計やコンサルティングといった目に見えない業務にはお金を払いたくない」といった風潮がありますが、全体の事業費（工事費）から見ればコンサルタント料の割合は決して大きくありません。仮にコンサル料が200万円安くても、施工会社へのチェックが甘くなり、工事費全体が高くなったり施工不良が見逃されたりしては元も子もありません。

コンサルタント選定においても、その後の施工会社選定においても、「金額を最優先にしないこと」が最大の鉄則です。

「独立した立場で、管理組合の味方となり、施工会社を厳しくチェックしてくれるか否か」この点こそを最優先選定基準として、管理組合全員が納得できる伴走者を選び出してください。